Коммунальные квартиры в Ростове: законодательство, права, сдача в аренду, порядок продажи/покупки

Коммуналки в Ростове-на-Дону

Коммунальные квартиры, рассчитанные на проживание нескольких семей с общим правом пользования кухней, коридором и санузлом, сохранились во многих домах Ростова и Ростовской области. Аренда и сделки с комнатами в коммунальной квартире имеют свои нюансы, о которых необходимо знать собственникам и потенциальным покупателям или нанимателям жилья.

Программ по расселению коммунального жилья, как в Санкт-Петербурге, в Ростове не предусмотрено, но комнаты остаются ликвидной недвижимостью, которую несложно реализовать, когда накопиться дополнительная сумма на приобретение полноценной однокомнатной квартиры. Схема с комнатой в коммуналке поможет существенно сэкономить на ипотеке, хотя семьям с детьми больше подойдет стандартная квартира, взятая в ипотеку по специальной программе.

Сдача комнаты в коммунальной квартире

Если собственник комнаты в коммунальной квартире будет действовать в строгом соответствии с законом и официально оформит арендные отношения со съемщиком, то ему придется предпринять следующие шаги: получить согласие всех собственников комнаты, где будет проживать арендатор, а затем заключить арендный договор. В нем желательно прописать все спорные моменты: права в коммунальной квартире, сроки оплаты, пользование кухней и санузлом, время возвращения домой. Необязательно, но желательно ознакомить с содержанием договора соседей и получить их устное, а еще лучше письменное согласие, которое следует приложить к документу.

В субаренду может передаваться и комната, которой владеют на основании договора социального найма. Для этого нужно обратиться в местные органы самоуправления, которые выдавали жилье. Согласие будет получено только в том случае, если после вселения нового жильца размер площади на одного зарегистрированного в комнате не будет ниже 10 м², в соответствии с законодательством Ростова и области. Кроме того, необходимо согласие всех прописанных в квартире – как соседей, так и членов семьи арендодателя. После того как все формальности соблюдены, договор об аренде заключается в обычном порядке.

Регистрация в коммунальной квартире

При необходимости временно прописать в коммунальной квартире жильца в неприватизированной комнате требуется согласие собственника, то есть муниципалитета, и всех проживающих в квартире. С приватизированной недвижимостью проще – достаточно, чтобы согласился каждый собственник комнаты в коммунальной квартире. При этом нужно помнить о законе «о резиновых квартирах» и не регистрировать жильцов фиктивно – это чревато как минимум штрафом, в худшем случае – уголовным преследованием.

Как продать или купить комнату в коммунальной квартире

Покупка части коммунальной квартиры – хороший вариант для вложения средств молодого человека, еще не обремененного семьей. На комнаты точно так же возможна ипотека, хотя гораздо выгоднее заплатить всю сумму сразу, ведь стоимость среднестатистической комнаты в Ростове составляет около 800 тысяч рублей, по области можно найти варианты почти в два раза дешевле.

Продать можно только комнату, находящуюся в собственности. Недвижимость, полученную по договору социального найма, можно только обменять по согласию собственника, то есть муниципальных органов. Документы для продажи коммунальной квартиры, точнее, комнаты в ней, стандартны:

· подтверждение права собственности (договор дарения, мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, судебное решение, договор о приватизации и прочие акты) и свидетельство о его регистрации;

· согласие всех совершеннолетних собственников данной комнаты и органов опеки, если речь идет о детях, зарегистрированных на этой территории.

Один существенный момент отличает процедуру продажи комнаты от реализации отдельной квартиры. Соседи, если они приватизировали свои комнаты, или муниципалитет, если речь идет о площадях, отданных в социальный наем, имеют преимущество при выкупе площадей, предназначенных для продажи. Это право не влечет за собой снижения стоимости, достаточно уведомить собственников соседних помещений до продажи с точным указанием цены. При отказе претендентов можно проводить сделку в обычном порядке.

Как сделать из обычной квартиры коммунальную

Вопрос об изменении статуса недвижимости однозначно решают российские законы: коммунальная квартира не может быть создана на базе обычной недвижимости. Но сделать ее коммунальной по факту, то есть разделить права на пользование отдельными комнатами, при необходимости реально. Если между собственниками нет споров, через БТИ выделяются доли в натуре, то есть собственники владеют не квадратными метрами, а комнатами. Кухня, коридоры и санузлы при этом так и остаются местами общего пользования.

На каждую комнату оформляются отдельные технические и кадастровые паспорта и регистрируется право собственности. После этого можно отправляться в отделы расчета коммунальных платежей для разделения лицевого счета на квартиру. Возможна установка отдельного электросчетчика, но со счетчиками на газ и воду технически сложнее – порядок оплаты обычно устанавливается по договоренности между жильцами.