Все о долях в квартире – Ростов-на-Дону

Квартиры по долям

Стать полноправным владельцем квартиры – мечта многих, но большинству приходится довольствоваться долей недвижимости, купленной, полученной в дар, приватизированной или унаследованной. Тем не менее, это полноценная собственность, которой можно распоряжаться. В Ростовской области, как и в других субъектах РФ, подобные вопросы решаются в соответствии с Гражданским кодексом и федеральными законами, касающимися жилой недвижимости.

Как выделить часть квартиры

На начальных этапах приватизации, в 90-е годы, квартиры переходили семьям в совместную собственность без выделения долей. При этом подразумевалось, что каждому причитается равная доля при разделении площади. При необходимости выделить доли это происходит в обычном порядке, через БТИ и Росреестр, за единственным исключением: если один из собственников скончался, то решение об оформлении долевой собственности принимает суд. Это формальная процедура, занимающая несколько месяцев, но гарантирующая 100%-но положительное решение. После этого оставшимся владельцам нужно обратиться в БТИ, а затем в Росреестр и переоформить все документы.

Как приватизировать часть квартиры

Внутри одной семьи могут возникнуть разногласия по поводу необходимости приватизации квартиры. Тогда один из проживающих, не использовавший свое право на бесплатную приватизацию, может претендовать на передачу в собственность части квартиры. Это сложная процедура, поскольку российское законодательство рассматривает квартиру как единое целое, на которое нельзя оформить частичную собственность.

Единственный выход из такой ситуации – выделить доли в натуре, при этом речи о точном разделении по метрам не идет – выделяются только отдельные комнаты. При этом нужно обеспечить согласие муниципалитета, выделившего жилье на основании договора социального найма, – тогда договор будет перезаключен на комнаты.

Как передать часть квартиры в наследство

Воля наследодателя нередко расходится с тем, как должны распределяться доли квартиры по закону. В этом случае составляется завещание на часть квартиры, которое, впрочем, может быть оспорено наследниками по закону. Они имеют шансы получить причитающееся, если докажут, что наследодатель не отвечал за свои действия в момент составления завещания, или потребуют обязательную долю для иждивенцев – 50 % от того, что полагалось по закону.

При отсутствии споров между получателями наследства составление завещания – оптимальный способ передать наследникам доли в соответствии с желанием владельца и максимально облегчить процедуру оформления недвижимости в собственность.

Отчуждение части квартиры

Собственники имеют право распоряжаться принадлежащими им долями недвижимости, так что продажа квартиры по частям – распространенный вид сделок. Первыми претендентами на выкуп доли становятся собственники других долей. Если они отказываются, то покупателем может стать кто угодно. Приобретать такую недвижимость не слишком выгодно, потому что доля не всегда соответствует границам комнат, а делить площадь с другими владельцами придется покупателям.

Чтобы этого не произошло, можно выделить доли в натуре до продажи, и на реализацию будет выставлена отдельная комната, как в коммунальной квартире. Для выделения нужно согласие всех собственников, в ином случае придется решать вопрос через суд. На части квартиры оформляются отдельные кадастровые и технические паспорта, после этого собственник может приступать к продаже, обмену или дарению. В этом случае у владельцев соседних площадей нет преимущественного права выкупа.

Дополнительные сложности вызывает оценка части квартиры: стандартный метод сравнения с аналогичными предложениями здесь не действует, поскольку нужно учитывать множество дополнительных факторов. Профессионально справиться с такой задачей могут только специалисты по недвижимости.

Налог при продаже части квартиры

Для налоговой инспекции не принципиально, продается целая квартира или ее часть: в любом случае действуют стандартные законы. Жилье, находящееся в собственности более 3 лет, налогом с продажи не облагается. Если квартира оказалась в собственности недавно, то владелец имеет право на налоговые вычеты с суммы, не превышающей миллион рублей.

Как объединить части квартиры

Необходимость в объединении частей квартиры возникает, если собственник одной доли выкупил оставшуюся часть у соседа. На самом деле, объединение происходит автоматически, поскольку на руках у одного владельца оказываются свидетельства о праве собственности на все части объекта, следовательно, каких-либо особых действий после оформления сделки и получения всех документов не производится.